Une SCI est généralement créée pour 3 buts différents :
- La gestion en commun et l’organisation à titre de transmission d’un patrimoine familial immobilier
- La mise en location de biens détenus en commun pour éviter l’indivision
- L’achat groupé de biens immobiliers en vue de leur revente
Quels sont les avantages de la SCI ?
La SCI présente plusieurs avantages :
1/ La gestion simplifiée d’un patrimoine immobilier
La nomination d’un gérant unique facilite également les opérations de gestion portant sur les immeubles détenus par la SCI. Cette caractéristique fait de la SCI une structure plus souple que l’indivision.
Selon les articles des statuts, la plupart des actes de gestion courante peuvent relever ainsi de la responsabilité du gérant. Il n’y a pas lieu d’obtenir l’accord unanime de l’ensemble des associés, comme cela pourrait être le cas dans une situation d’indivision, lorsque les investisseurs acquièrent conjointement l’immeuble.
L’unanimité n’est requise qu’à l’occasion de décisions particulièrement solennelles telles que la nomination ou la révocation du gérant, ou encore la vente du bien immobilier qui peut permettre de dégager plus de liquidités pour alimenter la société.
Il est possible d’organiser une organisation libre des droits entre parents et enfants via la technique du démembrement de propriété.
2/ La sortie facilitée
Pour organiser la sortie d’un associé de l’investissement immobilier, il lui suffit de céder ses parts sociales aux autres associés ou à un tiers ayant obtenu leur agrément, sans provoquer la vente forcée de l’immeuble et selon une procédure plus ou moins souple selon les modalités prévues dans les statuts.
La cession de parts sociales ne s’assimile pas à la vente d’un immeuble appartenant à la SCI.
Elle n’emporte pas également clôture de la SCI.
3/ Les avantages fiscaux au bénéfice des associés
La SCI est soumise à un mode d’imposition dont découlent des conséquences qui peuvent s’avérer bénéfiques aux associés.
En effet il est possible de choisir le mode d’imposition des associés en fonction de leur situation matrimoniale, patrimoniale, leur âge, les objectifs recherchés au travers de la constitution de la SCI.
Quel régime d’imposition ?
1/ L’impôt sur le revenu de plein droit – IR :
- Mode d’imposition par défaut de la SCI
- Bénéfices imposables entre les mains des associés au prorata de leur participation et de leur mode de détention (plein propriétaire, usufruitier, nu-propriétaire)
- Inscription des bénéfices imposables sur la déclaration de revenus personnelle des associés
- Exonération totale d’impôt sur le revenu sur la plus–value immobilière détenus depuis plus de 22 ans
2/ Option pour l’impôt sur les sociétés – IS :
- Option pour l’IS possible avec taxation du résultat imposable au nom de la société et non des associés
- Application du barème de l’impôt sur les sociétés en fonction du montant du chiffre d’affaires réalisé
- Possibilité d’amortir le bien immobilier détenu par la SCI afin de réduire le montant des bénéfices imposables réalisés chaque année : calcul des charges en répartissant leur valeur sur la durée d’exploitation effective de l’immeuble
- Application du régime des plus-values immobilières professionnelles qui ne permet pas de bénéficier de l’abattement pour durée de détention
D’une façon générale, le choix entre IR et IS suppose la prise en compte de plusieurs paramètres liés à la situation patrimoniale, matrimoniale, fiscale des associés.
Il est à noter que le législateur encourage l’investissement locatif par des dispositifs de défiscalisation pouvant être portés par une SCI soumise à l’IS. Il en est ainsi de la loi PINEL.
Cette loi favorise les particuliers qui investissent dans le neuf en vue d’une location comprise entre 6, 9 ou 12 ans moyennant une réduction d’impôt dont bénéficie chacun des associés au prorata de ses parts sociales, sous certaines conditions de montant d’investissement, de prix de revient au m2.
En résumé les avantages de la SCI étant largement supérieurs aux inconvénients souvent avancés par certains, chaque investisseur (dans le cadre d’un dispositif ou pas de défiscalisation) sera bien avisé de réfléchir et ce avant la réalisation de son investissement (neuf ou ancien) de se faire conseiller sur la création ou pas d’une SCI et selon quelles modalités l’envisager.
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